دعوای خلع ید نوعی دعوای مالی است که جهت توقف تصرف غیرقانونی خوانده از مال منقول یا غیر منقول خواهان مطرح می شود. این دعوا شباهت زیادی با دعوای تخلیه ید، دعوای تصرف عدوانی و دعوای تحویل مبیع دارد. اما تفاوت های مهمی بین آنها از جهت موضوع دعوا، نحوه اثبات و شرایط قانونی وجود دارد.

اصل بر این است که اگر شخصی مالی را تحت تصرف دارد مالکیت آن را نیز دارا می‌باشد اما این اصل هم مانند اصول دیگر دارای استثنائاتی است که ممکن است فرد متصرف مالک نباشد و در غیاب مالک اصلی مال و ملک را اشغال کرده باشد. درچنین مواردی بحث خلع ید مطرح می‌گردد که دارای مصادیق متعدد و دارای شرایط خاص خودش می‌باشد. در ادامه جزئیات قانونی این دعوا و نحوه اقامه آن تشریح می گردد.

مشاوره تلفنی

دعوای خلع ید چیست و چه تفاوتی با تخلیه ید و تصرف عدوانی دارد؟

خلع ید چیست؟

خلع ید زمانی مطرح می شود که کسی به عنوان غاصب مالی را غصب کرده باشد. حال غصب چیست و غاصب کیست؟ غصب یعنی گرفتن یا استفاده از مال دیگری با استفاده از زور، ظلم و عدوان. به چنین کسی غاصب گفته می شود.

انواع خلع ید سه دسته هستند، امانی، عدوانی (غاصبانه) و مشاعی. در نوع امانی، مال به صورت یک قرارداد (مثلا اجاره) تحت تصرف دیگری بوده است. بعد از پایان قرارداد مالک تمایلی به ادامه تصرف وی ندارد، اما طرف دیگر از این خواسته به صورت غاصبانه، امتناع می کند. در نوع عدوانی تصرف بر مال دیگری از ابتدا به صورت غیرقانونی انجام شده است مثلا با جعل سند مالکیت. در نوع مشاعی مالی به صورت مشاع در تملک چند نفر است اما یکی از مالکین، بر خلاف رضایت سایر مالکین، بر قسمتی بیش از حق و سهم خود تصرف پیدا کرده است. در مورد ملک مشاع توضیحات بیشتر در قسمت بعد ارائه می گردد.

به لحاظ قانونی کسی حق ندارد در مال دیگری تصرف ناحق داشته باشد. این موضوع در ماده 308 قانون مدنی تحت عنوان غصب مطرح شده است. دعوای خلع ید زمانی مطرح می شود که مالی در تصرف غیر قانونی و غیر مجاز فرد دیگری است و مالک قصد دارد از طریق مراجع قضایی، از ادامه تصرف غاصب جلوگیری نماید. لازم نیست این مال حتما غیرمنقول باشد زیرا با توجه به لفظ «مال غیر» در ماده مذکور، دعوی خلع ید در مورد اموال منقول نیز وجاهت قانونی دارد.

دعوای خلع ید از ملک مشاع

ملک مشاع ملکی است که چند نفر در آن شراکت دارند. میزان سهم هر یک از شرکا مشخص است اما حدود سهم آنها تعیین نشده است. هر یک از شرکا فقط حق دارند به میزان سهم خود از عین یا منفعت مال استفاده کنند و تصرف بیش از آن، در صورت عدم رضایت و اجازه سایر شرکا، عدوانی خواهد بود. به عنوان مثال تمام ساکنین آپارتمان به صورت مشترک مالک مشاعات ساختمان مانند راه پله، پارکینگ، پشت بام هستند. اگر یکی از مالکین کاری خلاف رضایت دیگران انجام دهد، مثلا ساخت انباری یا نگهداری از حیوان، مصداق تصرف غیر مجاز خواهد بود. فرد غیر از مالکین نیز ممکن است در ملک مشاعی تصرف کرده باشند.

نکته مهم در خلع ید از ملک مشاع این است که اگر بیش از یک نفر تصرف غیر مجاز داشته باشند، طبق ماده 43 قانون اجرای احکام مدنی، مصوب 1356 نمی توان فقط علیه یک نفر طرح دعوا نمود. چون از تمام ملک خلع ید صورت می گیرد و رسیدگی به دعوا قابل تفکیک بین متصرفین نخواهد بود.

نکته مهم دیگر این است که در دعوای خلع ید از ملک مشاع، طرح دعوا باید به طرفیت از تمام مالکین مشاع باشد، در غیر این صورت قابل استماع نخواهد بود.

دعوای خلع ید ملک موروثی

تفاوت دعوای خلع ید با دعوای تصرف عدوانی

این دعوا با تصرف عدوانی هم متفاوت است، اگرچه به لحاظ مفهوم شباهت زیادی با هم دارند. مهم ترین تفاوت این است که خلع ید نوعی دعوای مالی محسوب شده و هزینه دادرسی آن بر اساس دعاوی مالی محاسبه می شود. دعوای تصرف عدوانی نوعی دعوای غیرمالی که بر خلاف خلع ید، لازم نیست حتما خواهان مالک مال باشد. سابقه تصرف یا مالکیت بر منفعت جهت اقامه و اثبات دعوا کافی است.

تفاوت دعوای خلع ید و تخلیه ید چیست؟

همان طور که گفته شد دعوای خلع ید از طرف مالک مال جهت بازپس گیری عین یا منفعت آن از متصرف ناحق مطرح می شود. رکن مهم این دعوا، اثبات مالکیت خواهان است. بنابراین اگر خواهان مالک نباشد و یا سند رسمی برای مالکیت خود نداشته باشد، دعوای او در محاکم قضایی رد خواهد شد.

این دعوا با دعوای تخلیه ید متفاوت است. خلع ید در دادگاه مطرح می شود اما تخلیه ید دردادگاه صلح است. تفاوت دوم این است که در تخلیه ید حتما باید آغاز تصرف از طریق یک قرارداد قانونی انجام شده باشد، اما خلع ید هر نوع تصرف غیر قانونی را شامل می شود. تفاوت سوم این است که برای دعوای خلع ید مالک حتما باید سند رسمی مبنی بر مالکیت داشته باشد اما در تخلیه ید چنین الزامی وجود ندارد. تفاوت چهارم این است که دعوی تخلیه ید از نوع دعاوی غیر مالی است

امایکی ازموارد مهم در مسئله دعوای خلع ید،این است که شخص خواهان(مدعی) بتواند مالکیت خود را اثبات کند.زیرا این اثبات مالکیت است که دادگاه میتواند حکم خلع ید را به نفع خواهان صادر کند. پس در ادامه به این مورد میپردازیم.

مرجع صالح برای رسیدگی به دعوای خلع ید

چگونگی نحوه اثبات مالکیت و خلع ید؟

برای پاسخ به این سوال باید 3 فرض را بررسی کنیم:

1. اگر فرد مدعی دارای سند رسمی و سابقه ثبتی از اداره ثبت اسناد و املاک باشد.صرف ارائه سند رسمی میتواند مالکیت خود را ثابت و از متصرف غیر قانونی رفع تصرف کند.

2. اگر فرد مدعی دارای سند رسمی نباشد و ملک مورد ادعای وی نیز سابقه ثبتی ندارد و تنها ادله ی مدعی قولنامه قطعی در دست اوباشد فرد میتواند از این قولنامه قطعی ، مالکیت خود را اثبات و رفع تصرف کند.

3.در آخرین فرض ملکی موروثی میباشد که در این حالت ابتدا به ساکن وراث باید از طریق دفتر خدمات الکترونیک قضایی .طبق ضوابط و مقررات اقدام به اخذ گواهی حصر وراثت کرده و سپس با ضمیمه ی گواهی حصر وراثت به دادخواست خود به طرفیت متصرف درخواست خلع ید کنند.

از موارد مهم دیگر در دعوای خلع ید، نحوه نگارش دادخواست خلع ید است که در ادامه توضیح میدهیم

نحوه نگارش دادخواست خلع ید؟

به تحریر در آوردن هر دادخواستی تابع یک سری قواعد عمومی میباشد که اگر بعد از تقدیم دادخوست این قواعد و مقررات رعایت نگردند در وهله ی اول از طرف دادگاه یا مدیر دفتر شعبه مربوطه اخطار رفع نقص صادر شده و اگر رفع نقص انجام نگیرد در وهله ی دوم با قرار رد دادخواست مواجه میگردیم.

نوشتن اطلاعات کامل خواهان و خوانده در برگه مخصوص دادخواست و امضای خواهان از موارد اساسی دادخواست میباشد و در مورد دادخواست خلع ید اصولا خواسته به این شرح میباشد:

صدور رای بر خلع ید، اجرت المثل ایام تصرف، رفع تصرف غاصبانه و مطالبه مطلق خسارات دادرسی

چگونه از متصرف غیر قانونی شکایت کیفری کنم؟

دعوای خلع ید را میتوان در دادسرا تحت عنوان غصب مطرح کرد. در این حالت مالک به عنوان شاکی و متصرف غیرقانونی به عنوان متهم قلمداد میشوند و مسئله ای که در فرض شکایت کیفری(طرح شکواییه) حائز اهمیت است این است که شاکی باید عنصر عدوانی بودن عمل متصرف غیرقانونی را ثابت کند که در این راه از ادله ی اثبات کیفری میتواند کمک بگیرد.

جلوگیری از حکم خلع ید

ممکن است خوانده دلایل کافی برای قانونی بودن تصرف خود داشته باشد و یا بتواند اثبات کند خواهان مالک قانونی ملک نیست. در این صورت می تواند از حکم خلع ید جلوگیری نماید. در این صورت اگر حکم قطعی خلع ید صادر شده باشد می تواند در مهلت مقرر با ارائه مدارک خود، تقاضای تجدیدنظر خواهی نماید. اگر مدارک کافی برای رد مالکیت خواهان دارد می تواند با ارائه آنها به دادگاه، دعوای خوانده را رد نماید.

اما اگر مهلت اعتراض گذشته و دستور اجرای حکم صادر شده است، طبق ماده 24 قانون اجرای احکام مدنی مامور اجرا نمی تواند اجرای حکم را معطل کرده و یا متوقف نماید، مگر به موجب دستور قضایی دیگری که برای توقف آن صادر می گردد.

تکلیف تغییرات ایجاد شده در ملک غصبی

مرجع صالح رسیدگی به دعوای خلع ید؟

درمورد مرجع صالح به رسیدگی مهم ترین مسئله تعیین صلاحیت های ذاتی و محلی میباشد درمورد صلاحیت محلی اصولا محل اقامتگاه خوانده ملاک عمل خواهد بود اما در مواردی قانونگذار استثناء قائل شده و درمورد دعوای خلع ید،محل وقوع مال غیرمنقول را ملاک عمل قرارداده است.درمورد صلاحیت ذاتی دعوای خلع ید اصولا با دادگاه عمومی حقوقی شهرستان میباشد.

حال سوالی مطرح میگردد که اگر متصرف غیرقانونی دولت یا یکی از ادارات دولتی باشد چه اقدامی میتوان انجام داد؟اگر ساخت و سازی در ملک شده باشد چه اقدامی میتوان کرد.

چگونه از دولت یا ادارات دولتی خلع ید کنم؟

زمانی که خوانده دعوا، دولت یا یکی از ادارات دولتی قرارمیگیرند ، بحث صلاحیت ذاتی مطرح میگردد که کدام مرجع صالح به رسیدگی میباشد ؟ در مورد این موضوع دیوان عدالت اداری صالح به رسیدگی است که خواهان باید دادخواست خود را به دیوان عدالت اداری تقدیم کند.

حال اگر اشخاص دولتی یا غیردولتی در ملکی که متصرف شده اند اقدام به ساخت و ساز نمایند و شخص خواهان بتواند حکم قطعی خلع ید را از دادگاه صالح بگیرد میتواند درخواست قلع و قمع وتخریب اعیان را هم از دادگاه بخواهد.

باتوجه به مراحل سخت و طولانی دعوای خلع ید، پیشنهاد میگردد حتما با یک وکیل پایه یک دادگستری و کاربلد مشورت کنید.

نویسنده:جواد رمضانی و تیم محترم حقوقی سجاوا

Powered by Froala Editor

مقالات سجاوا

خلع ید

دعوای خلع ید چیست؟ شرایط، مدارک و جزئیات قانونی